CABA - La odisea de alquilar

Consultado por la derogación de la ley de alquileres, un desarrollador inmobiliario de nombre Gustavo Ortolá declaró lo siguiente a un medio periodístico: “Desde la derogación solo hay buenas noticias”. Se nota que este argentino de bien no tiene que pagar un alquiler.

El DNU anunciado el 20 de diciembre derogó la ley de alquileres, una norma que si bien había fracasado en el objetivo de hacer más accesible la posibilidad de alquilar, mínimamente establecía ciertas pautas. La desregulación que se plantea ahora volvió todavía más leonino al mercado inmobiliario, al flexibilizar la duración de los contratos, los intervalos de las actualizaciones e incluso la moneda en que se pactan las operaciones. En la CABA, de unos 10.000 inmuebles ofrecidos en portales de internet, la mitad están publicados en dólares. 

Hoy en día, el alquiler de un dos ambientes (calculado en 40m2) en la Ciudad oscila entre los $360.000 y los $260.000, según el barrio. Esto en un contexto en que el salario mínimo está en $156.000: si el Consejo del Salario Mínimo -a reunirse al cierre de esta edición- aceptara la propuesta de la CGT de aumento del 85%, alcanzaría para alquilar en Barracas o Villa Riachuelo y para comer de vez en cuando. 

Una persona o familia que quisiera mudarse necesitará para el ingreso al inmueble aproximadamente tres veces el valor del alquiler. Según la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, “Supongamos un contrato de $300.000 al mes. Para un alquiler en CABA, el inquilino deberá desembolsar al ingreso no menos de $900.000, este monto abarca el mes de anticipo, el depósito, las certificaciones notariales y, en caso de contratar un seguro de caución, se agregarían otros $300.000 o más” (Infobae, 7/02/24).

La duración de los contratos tiende a variar entre 1 y 2 años. Al finalizar el contrato el propietario podrá subir el precio sin restricciones, con la incertidumbre que ello genera en el inquilino. Las actualizaciones van de los 3 a los 6 meses. También son problemáticas, ya que acompañan el ritmo de la inflación. Para graficarlo: si alguien firmó un contrato en enero por $200.000 a actualizar en 3 meses, a este ritmo de inflación en abril estará pagando no menos de $320.000, que se sumarán a los aumentos en expensas, servicios y demás yerbas tales como transporte, alimentos, etc.

Para justificar este descalabro se suele invocar el derecho de los propietarios a obtener ganancias por sus inmuebles. En este punto es importante diferenciar la situación de un pequeño rentista, poseedor de un inmueble para alquilar, de los grandes jugadores que son los que ponen las condiciones: las sociedades anónimas que controlan la cadena desde la construcción hasta la comercialización, y los grandes propietarios poseedores de varios inmuebles.

Dejando claro qué intereses representa, el año pasado el gobierno porteño lanzó una serie de medidas para facilitar el alquiler: básicamente exenciones impositivas para quienes ofrecieran su propiedad en el mercado y créditos para quienes necesitaran acceder a garantías, que son ofrecidas, justamente por… inmobiliarias. Todo esto, en el marco de que comprar una casa propia, para una familia trabajadora que no recibe una herencia, es sencillamente imposible. Del crédito hipotecario para la casa propia al crédito para alquilar.

Según los datos del último censo nacional, en todo el país hay 46 millones de habitantes y 18 millones de viviendas. La organización Inquilinos Agrupados plantea que, a 3 personas por vivienda, estarían sobrando 3 millones de viviendas. No se trata entonces de que falten inmuebles; menos aun en una ciudad en donde la construcción de edificios prolifera de manera descontrolada, saltando las regulaciones de los códigos urbanísticos de cada barrio. Hay cada vez más departamentos y los precios de los alquileres no paran de subir. ¿Y la ley de oferta y demanda? El buen Adam Smith llora en su tumba.

A la especulación de las grandes empresas que vuelcan sus ganancias -las legales y las otras- en la construcción de viviendas, hay que agregar el tema de los alquileres turísticos, que desvían gran parte de la oferta hacia un mercado ultraflexibilizado en términos de plazos y tarifas. Según datos de mediados del año pasado, había en la plataforma Airbnb unos 26.000 inmuebles en alquiler, de los cuales solo 559 estaban inscriptos en el registro oficial del gobierno de la Ciudad, lo cual se supone que es obligatorio. 

Las agrupaciones de inquilinos vienen planteando esta problemática, orientando su pelea principalmente a una regulación legal que haga más accesible la posibilidad de alquilar. Desde ya que se trata de un reclamo justo. Pero en un mercado hiperconcentrado, controlado por grandes jugadores que ponen condiciones leoninas, las regulaciones legales tienen patas cortas. Una verdadera reforma urbana tiene que partir de poner el derecho a la vivienda por sobre el derecho a la propiedad, planteando impuestos para la vivienda ociosa pero sobre todo expropiando a los especuladores y controlando desde el Estado la construcción de viviendas con el objetivo de alojar familias y no de perseguir el lucro: un programa de esta naturaleza solo es posible de ser aplicado sobre la base de derrotar a quienes gobiernan en favor de la propiedad monopólica.

Valeria Casas